房价的本质就是化解这种矛盾的关键

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我们知道,决定房子价值的因素就是房子周边的公共配套资源,主要包括地铁,公交,幼儿园,学校,医院,公园,超市,饭店,商场等等公共资源,房子的的价值就是这些公共配套资源的价值总和,当房子周边的公共配套资源越多,房子的价值就越高,反之正好相反。就北京市来说,由于**的公共配套资源过分的集中在城市中心区域,所以中心城区的房价要远远高于郊区,但是随着一些局部热点区域的崛起,比如中关村的教育和IT优势就让中关村的房价**和市区接近甚至开始超越了市中心。

因此,房价就包含了两种收益属性:一种是房子周边已经拥有的配套资源(存量配套),我们通常叫做居住属性;另一种是房子周边未来会拥有的配套资源(增量配套),我们通常叫做投资属性。我们常说的买房子看的是未来其实就是说的房子的投资属性。也就是说,房子的周边未来会有配套设施的增加,那么这样的房子就有升值空间,而升值的原因就是未来的配套设施一旦兑现,那么就是在给配套设施周边的房子送金送银。我们看到,燕郊香河房价从去年北京市市**东迁通州的消息落地以后到现在暴涨了100%,内在的原因就是北京市**东迁以后必然会带动一大批城市配套设施迁到这些区域,尤其是教育医疗资源的大量迁入。

回到前面提到的租售比的话题,出租房子看的是已经有的配套设施(居住属性),而买房看的是现在已经拥有加上未来即将拥有的配套设施(居住属性+投资属性),这种具有增量的机会在资本市场通常叫做成长性。就比如房子周边在修路,尘土飞扬加上噪音影响会让房租降低,但是房价反而会上涨。如果按照租售比去衡量这样的房价岂不是就大错特错了。因为在租售比里是无法衡量成长性的。

正是因为房价的组成包含了居住属性和投资属性,而预售比的概念里只计算了居住属性,因此租售比就出现了*大的偏差。

在发达国家(成熟的没有成长性),由于城镇化已经完成,没有农村人口进城的压力,城市建设基本饱和,不可能再增加新的城市配套设施,所以这些地方的房价只有居住属性,没有投资属性,用预售比衡量房价在发达国家基本是准确的。

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